Vila Nair, São Paulo / SP - Código: MIX-302-33
Existe uma diferença grande entre comprar um imóvel e montar uma posição. Esta unidade do Mix Ipiranga, na Rua do Lago, Vila Nair, dentro do Ipiranga, reúne as três variáveis que sustentam um investimento residencial em São Paulo: ticket de entrada baixo, distância curta até o metrô e estrutura de condomínio que sustenta o valor do aluguel.
São 33 m² de área privativa, com 2 dormitórios, varanda, cozinha americana e área de serviço, em andar alto e com vista livre. O prédio é de torre única, foi entregue pela Maskan Incorporadora em 2025 e está pronto. Não há prazo de obra, não há risco de atraso e a receita pode começar no mês seguinte à escritura.
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O valor de venda é de R$ 330.000. No próprio Mix Ipiranga, unidades de metragem equivalente estão anunciadas para locação na faixa de R$ 1.850 a R$ 2.100 por mês. Isso coloca a rentabilidade bruta do aluguel entre 6,7% e 7,6% ao ano sobre o valor de aquisição.
Para efeito de comparação: o Índice FipeZAP de junho de 2026 aponta rentabilidade média de 6,43% ao ano para a locação residencial em São Paulo e de 6,13% ao ano na média das 36 cidades acompanhadas. A unidade opera, portanto, na faixa superior do mercado paulistano. Essa diferença não é acaso: compactos bem localizados perto de estação de metrô sustentam aluguel mais alto por metro quadrado e sofrem menos vacância.
Vale registrar o cenário com honestidade, que é o que se espera de quem também é contador. Com a Selic em 14% ao ano, a renda fixa está em um patamar historicamente elevado e compete de frente com o rendimento nominal do aluguel. A diferença está na natureza dos dois ativos: o aluguel é corrigido anualmente por índice de inflação e vem acompanhado de um ativo real que se valoriza, enquanto o juro alto é conjuntural e tende a ceder ao longo de um ciclo. Quem investe em imóvel está comprando renda indexada mais patrimônio, não apenas taxa. A decisão depende do seu horizonte e do seu perfil, e é exatamente essa conversa que eu faço antes de qualquer proposta.
O público que aluga na Vila Nair é formado por profissionais que trabalham no Centro, na Paulista e na região da Vila Mariana, e por estudantes atendidos pela Linha 2-Verde. Para esse perfil, 350 metros até a Estação Sacomã, cerca de 5 minutos a pé, é o fator que decide a locação. A mesma estação integra o Terminal Sacomã, que opera 24 horas com 29 linhas de ônibus, e o BRT Expresso Tiradentes, que chega ao Parque Dom Pedro II, no Centro.
Ticket de R$ 330.000 também significa liquidez na ponta da revenda: é a faixa de preço com o maior número de compradores ativos e com maior aderência ao financiamento bancário e ao uso do FGTS. Um imóvel nessa faixa encontra comprador; um imóvel de R$ 1,5 milhão espera por ele.
Em um apartamento compacto, a área comum é o que faz o inquilino aceitar o preço. O Mix Ipiranga entrega piscina com deck e solarium, academia equipada, sala de crossfit, sauna, terraço coletivo com espaço gourmet, churrasqueira e forno de pizza, salão de jogos, coworking, brinquedoteca, playground, praça com jardim, lavanderia coletiva com lava e seca, bicicletário, espaço pet e minimercado autônomo aberto 24 horas. A portaria funciona 24 horas e o hall de entrada tem lounge, jardim vertical e iluminação de projeto.
O coworking merece destaque na conta do investidor: ele permite anunciar a unidade para o público que trabalha de casa sem que o apartamento precise ter um quarto a mais. É metragem emprestada pelo condomínio, e ela aparece no valor do aluguel.
O custo de manter tudo isso é de R$ 715 por mês de condomínio, valor pago pelo inquilino durante a locação, mais um IPTU de valor reduzido, parcelado em 12 vezes.
Este é o ponto em que a maioria dos investidores descobre, tarde, que o retorno real é menor do que a planilha prometia. O aluguel recebido por pessoa física é tributado pela tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquota que pode chegar a 27,5%, recolhido mensalmente por carnê-leão. Sobre um aluguel de R$ 2.100, dependendo dos seus demais rendimentos, a mordida anual é relevante, e ela consome boa parte da diferença entre 6,4% e 7,6% de rentabilidade.
Existem caminhos legítimos de planejamento: estruturação da locação, aproveitamento de despesas dedutíveis previstas em lei, avaliação do enquadramento por pessoa jurídica quando o volume justifica, e o cálculo correto do ganho de capital na eventual revenda. Cada caso tem uma resposta diferente, e a resposta errada custa dinheiro todo mês.
Se quiser aprofundar a leitura do imóvel em si, planta, acabamento, fotos de cada ambiente e a análise da microrregião, veja a análise técnica completa do Mix Ipiranga no Corretor do Ipiranga.
A Vila Nair fica entre o Ipiranga, o Bosque da Saúde e o Sacomã, na Zona Sul de São Paulo. É uma região consolidada: comércio formado, escolas, unidades de saúde, transporte de alta capacidade e serviços já implantados. Para o investidor, essa distinção é decisiva. Em bairro consolidado, a demanda por locação já existe e é mensurável; em bairro em formação, ela é uma projeção.
O metro quadrado médio de apartamentos no Ipiranga está em torno de R$ 8.500 e o do Sacomã em R$ 8.543, segundo levantamentos de setembro de 2026. Compactos novos, com lazer completo e colados no metrô, operam naturalmente acima dessa média. É o prêmio que o mercado paga por localização e por produto pronto.
A favor: déficit habitacional persistente na Grande São Paulo, demanda firme por locação em compactos próximos ao metrô, reajuste de aluguéis indexado à inflação e um ciclo de juros que já iniciou movimento de queda, o que tende a reaquecer o crédito imobiliário e pressionar preços para cima.
Contra: o custo do crédito ainda é alto, o que reduz o número de compradores financiados no curto prazo; a inadimplência das famílias segue em patamar elevado, o que exige análise cadastral rigorosa do inquilino; e 2026 é ano eleitoral, período em que decisões de investimento costumam ser adiadas por incerteza, o que, do outro lado da mesa, cria janela de negociação para quem decide agora.
Não existe cenário perfeito. Existe cenário lido corretamente.
Sou José Aparecido, contador (CRC 1-SP215720-O) há mais de 25 anos, corretor de imóveis (CRECI-SP 036811-J) e avaliador de imóveis credenciado (CNAI 58363).
Um corretor diz por quanto acha que vende, um avaliador diz quanto vale e um contador diz quanto sobra. Em investimento imobiliário, a terceira resposta é a que define se o negócio foi bom. Você recebe as três da mesma pessoa, antes de assinar.
Qual é o retorno estimado deste imóvel?
Considerando o valor de venda de R$ 330.000 e a faixa de locação praticada no próprio empreendimento, de R$ 1.850 a R$ 2.100 por mês, a rentabilidade bruta fica entre 6,7% e 7,6% ao ano, antes de impostos e custos de administração. A média de São Paulo, segundo o FipeZAP de junho de 2026, é de 6,43% ao ano.
O imóvel já está pronto para gerar receita?
Sim. O Mix Ipiranga foi entregue em 2025 e está pronto e habitado, com o lazer em operação. A locação pode ser iniciada logo após a conclusão da compra.
Quanto vou pagar de imposto sobre o aluguel?
O aluguel recebido por pessoa física entra na tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquota de até 27,5%, recolhida mensalmente por carnê-leão. O valor exato depende dos seus demais rendimentos. Faço esse cálculo com você antes da compra, junto com a projeção do ganho de capital em uma revenda futura.
Aceita financiamento e uso do FGTS?
Sim. O imóvel é financiável pelos principais bancos e admite o uso do FGTS por quem cumpre os requisitos legais. Faço a simulação comparativa entre bancos antes da proposta.
Posso ver o imóvel antes de decidir?
Sim. A visita é feita com hora marcada e agendada diretamente comigo pelo WhatsApp (11) 99435-4775.
Se você está avaliando este imóvel como investimento, o próximo passo não é visitar, é calcular. Me chame e eu monto a projeção completa: aluguel estimado, custo mensal, carga tributária no seu enquadramento, retorno líquido e cenário de revenda em cinco anos.
WhatsApp: (11) 99435-4775. Para ver o imóvel em detalhe, com todas as fotos e a análise da microrregião, acesse a página completa do Mix Ipiranga.
Valores sujeitos a alteração sem aviso prévio. As estimativas de rentabilidade são projeções baseadas em valores de anúncio praticados na data desta publicação e não constituem promessa ou garantia de retorno. Simulação de financiamento é estimativa e não constitui aprovação de crédito, que depende de análise do agente financeiro. Este conteúdo é informativo e não configura recomendação personalizada de investimento. Imagens meramente ilustrativas. Empreendimento: Condomínio Mix Ipiranga, Rua do Lago, Vila Nair, São Paulo/SP. Incorporadora: Maskan Incorporadora. Intermediação: José Aparecido, CRECI-SP 036811-J.
Bairro: Vila Nair
Condomínio: Mix Ipiranga
Em Condomínio: Sim
Em Obras
350 m do Metrô Sacomã
Encante-se com a Vila Nair, um dos bairros mais acolhedores de São Paulo. Situado em uma localização privilegiada, este bairro tranquilo oferece um estilo de vida urbano moderno e confortável. Aqui, você encontrará uma mistura harmoniosa de residências charmosas e estabelecimentos comerciais variados.
A Vila Nair é conhecida por sua atmosfera familiar, segurança e infraestrutura completa. Com escolas de alto padrão, supermercados, farmácias e restaurantes diversos, o bairro oferece tudo que você precisa ao seu alcance. Além disso, possui fácil acesso às principais vias da cidade, facilitando o deslocamento para qualquer região.
Os amantes da natureza vão se apaixonar pelos espaços verdes bem cuidados e parques próximos para momentos de lazer e relaxamento. Seja para famílias em busca de um lugar seguro para criar seus filhos ou profissionais que desejam viver perto do trabalho sem abrir mão da qualidade de vida, a Vila Nair é a escolha perfeita.
Venha experimentar a combinação perfeita de conveniência urbana e tranquilidade residencial na Vila Nair. Um bairro que realmente faz você se sentir em casa!
Situada em uma área de fácil acesso a uma variedade de instituições educacionais de alta qualidade, a Vila Nair é um paraíso para famílias que valorizam a educação. As escolas próximas incluem EE Antônio Alcântara Machado, Escola Estadual Raul Fonseca, Colégio Soka do Brasil, EMEF José Maria Lisboa e Colégio Ábaco - Unidade Ipiranga.
Para os mais jovens, o bairro também abriga excelentes opções de educação infantil como a EMEI Montese, Escola Nacional Paulo Freire, Emei Manuel Soares Neiva, Cel., Colégio Cene e Escola Place Teens. Instituições renomadas como Maria Odila Guimaraes Bueno Profa, Odon Cavalcanti Prof e Colégio Sussurana estão ao alcance dos moradores da Vila Nair.
Aos sábados, a Feira Livre oferece uma variedade de produtos frescos e locais para os moradores aproveitarem. Para as crianças em idade escolar, o Centro Educacional A.Mar proporciona um ambiente de aprendizado estimulante.
Completando a lista de estabelecimentos educacionais nas proximidades temos a E. E. Professor José Escobar e Caliandra - Escola de ensino infantil, ensino fundamental l e ll. Para os pequeninos, o Fadelito Vila Gumercindo | Berçário e Escola de Educação Infantil oferece um começo de vida escolar acolhedor e enriquecedor.
Viva na Vila Nair e desfrute do melhor que São Paulo tem a oferecer em termos de educação e estilo de vida.
EE Antônio Alcântara Machado
Escola Estadual Raul Fonseca
Colegio Soka do Brasil
EMEF José Maria Lisboa
Colégio Ábaco - Unidade Ipiranga
EMEF ANTONIO DE ALCANTARA MACHADO
EMEI MONTESE
Escola Nacional Paulo Freire
Cel.
Colégio Cene
Escola Place Teens
Escola Estadual Gualter da Silva
Maria Odila Guimaraes Bueno Profa
Odon Cavalcanti Prof
Colégio Sussurana
Centro Educacional A.Mar
E. E. Professor José Escobar
ensino fundamental l e ll
Feira Livre Sábado
Fadelito Vila Gumercindo
R$ 715,00
R$ 144,00
Mensagem enviada
para o anunciante :)
As informações exibidas nesta página fazem parte de um anúncio publicitário: MIX-302-33 Apartamento para venda, São Paulo, bairro Vila Nair, 2 dormitórios, 1 banheiro, área total 33,00 m², área útil 33,00 m². Este portal não é uma imobiliária e não garante a precisão ou veracidade do anúncio ou de qualquer informação associada a ele. As informações desta página são fornecidas e mantidas por . Qualquer dúvida, entre diretamente em contato com o anunciante para obter informações mais detalhadas.
Sucesso!
